Corona - Neue Regelung zu gewerblichen Miet- und Pachtverhältnissen
Für Miet- und Pachtverträge gilt seit 1. Januar 2021 eine besondere Regel in Bezug auf den Wegfall der Geschäftsgrundlage. Es wird gesetzlich vermutet, dass insbesondere eine angeordnete Betriebsschließung die Vertragsumstände derart schwerwiegend verändert, dass Anpassungen oder die Aufhebung des Vertrags denkbar sind.
Eine Anpassung oder sogar die Aufhebung des Miet- oder Pachtvertrags setzt jedoch voraus, dass der Vertrag vor Bekanntwerden der Corona-Pandemie geschlossen wurde. Andernfalls sind Folgen, wie angeordnete Betriebsschließungen, für den Mieter nicht unvorhersehbar.
Die Veränderung der Umstände reicht zudem für eine Vertragsanpassung oder -aufhebung für sich genommen nicht aus. Zusätzlich muss dem Mieter das Festhalten an dem Mietvertrag wegen der wirtschaftlichen Folgen der vorübergehenden Betriebsschließung unzumutbar sein. Bei der Bewertung der wirtschaftlichen Folgen sind staatliche Finanzhilfen (es genügt bereits der theoretische Anspruch auf die Hilfeleistungen) zu berücksichtigen. Sind die wirtschaftlichen Folgen trotz staatlicher Finanzhilfen derart gravierend, dass das Festhalten an den Vertragskonditionen unzumutbar ist, sind Anpassungen des Vertrags möglich.
Der Bundesgesetzgeber appelliert dabei jedoch ausdrücklich an die Verhandlungsbereitschaft der Vertragsparteien, um eine Lastenverteilung der Folgen der Corona-Pandemie von Vermieter und Mieter gleichermaßen vorzunehmen!
Da der Vermieter ebenso wenig Einfluss auf die Betriebsschließung hat wie der Mieter, kommt als geeignete Anpassung des Vertrags in erster Linie eine Stundung der Miete in Betracht. Hierdurch wird der Mieter im Zeitpunkt finanzieller Schwierigkeiten von seiner Zahlung der Miete entlastet. Der Vermieter verliert jedoch seinen Anspruch auf Miete nicht, sondern erhält diese zu einem späteren Zeitpunkt, wenn der Mieter aufgrund seiner wirtschaftlich wieder besseren Situation leistungsfähiger ist. Eine Mietminderung würde dagegen zu wirtschaftlichen Einbußen und einer einseitigen Belastung des Vermieters führen.
Im Streitfall ist das Vorliegen der Merkmale des Wegfalls der Geschäftsgrundlage durch die Partei, die sich auf die Regelung beruft, darzulegen und ggf. auch unter Beweis zu stellen.
Weitere Informationen zu den zivilrechtlichen Folgen der Corona-Pandemie erhalten Sie hier: ZDH Information
